Ha resultado bien corriente en las últimas décadas la utilización de la figura jurídica del fideicomiso para la constitución de patrimonios de afectación con un objeto determinado como modo asegurar que los fondos aportados a dicho instituto (bienes fideicomitidos) tengan con debida eficacia el destino específicamente previsto, además de hacerlos indemnes luego de su inclusión de los eventuales reclamos particulares y ajenos que pudiesen sufrir cualquiera de los partícipes del contrato (fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y/o fideicomisarios).

A pesar del especial tratamiento del instituto que disponen los Capítulos 30 y 31 del Título IV del Libro Tercero del Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1666 y sgtes. y art. 1701 y sgtes. CCCN), puede compartirse la apreciación de que en cantidad de casos mayor a la deseable, particularmente en los fideicomisos de administración constructivos y/o inmobiliarios, se constatan abusos y/o desvíos de dicho instrumento, originados la mayoría de las veces por la promiscuidad de la figura del fiduciario (depositario de la confianza de los demás partícipes) con la del desarrollador del emprendimiento, lo que afecta en gran medida las seguridades perseguidas.

Es fácil deducir que en tanto la realización de los cálculos del desarrollo a concretar como el manejo de los fondos previstos para su ejecución (desarrollador y fiduciario respectivamente) resulten asumidos por una misma persona o comunidad de intereses que administrará, decidirá y aplicará los recursos inmuebles o dinerarios sin control de oposición oportuna, sólo quedará al conjunto de fiduciantes cedentes de dichos bienes, soportar las desviaciones de plazo y valores que las fallas de cálculos de costo y de tiempo provoquen. Cuanto más se incrementa tal padecimiento con motivo de los desfases financieros y de precio que las corrientes vicisitudes de la economía argentina provocan.

En la práctica es común para el interesado en desprenderse de un bien inmueble que presente posibilidades de transformación, que ya por una forzosa forma encontrada de disposición del mismo o ya por el muy legítimo interés en lograr un mayor beneficio con su realización, concluya volcando el mentado bien en un fideicomiso del tipo arriba referido, haciéndolo parte de un desarrollo a concretar que al efecto se le proponga.

Así entonces, al margen del riesgo que la mentada anomalía de identidad de sujetos para distintas funciones, somete al instrumento analizado, especial atención merece la situación que se indicó, en la que el fideicomiso se inicia a partir de un bien inmueble sobre el cual se concretará el desarrollo y que resulta aportado por un interesado en su mejor disposición, quien resultará el principal fiduciante inicial del contrato. Corrientemente los contratos celebrados en tal sentido prevén como retribución para dicho aportante la adjudicación de bienes finales (una o más unidades) que le serán cedidos una vez concluido el proyecto.

Resulta claro en tal eventualidad que dicho aporte del fiduciante originario y principal resulta íntegro, completo e irrevocable (art.1688 CCCN) y a partir de ello se encuentra sometido a un grave y excesivo riesgo, en tanto significa que la retribución de su contribución la logrará no sólo en la medida que tanto desarrollador como fiduciario resulten eficaces, rápidos y diligentes en su gestión, sino además en tanto los futuros demás fiduciantes (compradores) se logren en cantidad suficiente para financiar el proyecto y que todos estos últimos cumplan acabadamente todas sus obligaciones de aporte, los que siempre por razones lógicas de mercado. se prevén de manera cuotificada, Y todo ello, al margen de hechos imprevistos y forzosos que alteren el desarrollo del emprendimiento ya en el tiempo o ya en su costo.

También es fácil apreciar que la eventualidad de circunstancias adversas referidas, afecta de distinto modo al fiduciante originario (aportante del predio) en relación a los secundarios (compradores de unidades finales), toda vez que estos últimos, sin perjuicio de no poder superar o corregir las causas de los sobrevinientes desvíos, pueden acotar sus perjuicios suspendiendo o interrumpiendo los aportes comprometidos, en tanto el primero ya concretó sin remedio todo su aporte y a partir de ello se encuentra a entero riesgo de liquidación.

Es en socorro de tales situaciones de inseguridad para el titular del inmueble inicial destinado al emprendimiento, que, entre otros recaudos, consideramos casi indispensable recurrir en primer lugar a las modalidades de condición, plazo y cargo de los actos jurídicos estatuidas en el Capítulo 7 del Título IV del Libro Primero del Código Civil citado (arts. 343 y sgtes CCCN) para el tratamiento de la obligación de cesión originaria que el contrato de fideicomiso impone. Ello alejará el peligro de estar concretando un salto al vacío sustentado únicamente en la supuesta pericia del organizador, la conducta del administrador y la suerte del mercado

Tales recaudos se alcanzan a partir de disponer que durante un plazo prudencial, conveniente y prefijado hasta el cumplimiento de ciertas condiciones que otorguen seguridades al desarrollo y con cargo de obligaciones previas de parte del desarrollador y del fiduciario, no se encuentre en cabeza del fiduciante originario la obligación del cumplimiento del acto jurídico (cesión del dominio fiduciario) que en otras circunstancias le irrogaría un riesgo excesivo.

Va de suyo que a fin de tornar más eficaz el instrumento analizado y ayudar en su mejor resultado a los emprendimientos perseguidos a través de tales contratos, resultará apropiado incorporar además de los recaudos precedentes indicados, otras características virtuosas que no devengan mayores gastos, al tiempo que otorgan, en beneficio de todos los partícipes, mecánicas de atención a aquellos desvíos originados en cuestiones imprevistas e inevitables ajenas o no a las partes intervinientes y que pueden alterar los tiempos y costos previstos del proyecto.

En tal sentido, se aprecia con evidencia adoptar saludables pautas como, entre otras, establecer el carácter de costo auditado del plan constructivo y/o inmobiliario encarado, pues además de otorgar seguridades a los potenciales partícipes y con ello al resultado del proyecto en tanto previene morosidad, despeja a los responsables de la administración de reproches injustificados; o la obligación de información periódica seguida y fluida hacia los fiduciantes y la previsión de mecánicas de consideración e instrucción de estos últimos pues permite la detección temprana de inconvenientes y facilita sus soluciones; y, con suma importancia, prever restricciones o reglamentar las facultades de administración y disposición por parte del fiduciario, pues sin alterar el curso del contrato ni las facultades naturales que derivan de la naturaleza de su función, promueven la asunción de responsabilidades conjuntas, evitando consecuencias irreparables

En suma, en el caso, como en todo quehacer, el buen resultado de un institutojurídico depende de la virtud en el uso de las disposiciones legales que le quepan y de las cuales servirse.